出售由繼承、受贈而取得的房地 出售時都會被課高額的稅嗎？

2018-09-04 聯合新聞網 永然文化出版
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台灣近年來因為人口老化與房價跌幅小，年輕人買不起房子，等著繼承父母的房產或是由父母贈與給子女，故導致繼承與贈與案件的數量年年攀升，而其中也有很多民眾是為了規劃資產做「節稅」的考量。

但「房地合一」上路後，不管是繼承或是受贈的不動產，在出售時反而會被課高額的稅！
自民國105年起實施的「房地合一課徵所得稅」制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅。而所謂「實際獲利」，在買賣指的是實際的賣價扣掉成本（當初取得的買價）所得的獲利；但在受贈或是繼承的時候，所謂的「成本」，卻是繼承或受贈當時房屋的評定現值及土地公告現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值。因房屋的評定現值與土地公告現值往往比市價低很多，故由受贈或繼承取得的房地要出售移轉時，就會因取得成本低，「實際獲利」高，而被課較高額的稅，相當不划算。
但是並非所有繼承而來的房地在出售時，都會適用「房地合一新制」以課徵較高額的所得稅，還是要符合一定條件，如：財政部104年台財稅字第10404620870號解釋令指出，納稅義務人在民國105年1月1日以後交易因繼承取得的房地，符合下列情形之一者，非屬《所得稅法》第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定，計算房屋部分的財產交易所得併入綜合所得總額：
一、交易之房屋、土地係納稅義務人於民國103年1月1日之次日至民國104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在二年以內。
二、交易之房屋、土地係被繼承人於民國104年12月31日以前取得，且納稅義務人於民國105年1月1日以後繼承取得。
而自「房地合一新制」上路後已超過兩年，故現行只要納稅義務人是在民國105年1月1日前取得，皆為持有已超過兩年，適用「舊制」。
相反的，若因繼承取得的納稅義務人於民國105年1月1日以後取得房地，則會分為被繼承人取得日是民國104年12月31日以前還是以後，而有不同的適用。
若被繼承人取得日是民國105年1月1日以後：適用房地合一新制。
若被繼承人取得日是民國104年12月31日以前：依據《所得稅法》第14條之4及上開解釋函令，因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算，故適用舊制。
另外，值得留意的是，很多繼承取得房地的納稅義務人不知道依上開解釋函令，若交易的房地屬新制課稅範圍，且符合新制自住房屋、土地之規定者，納稅義務人也可以自行選擇要採新制或是舊制。舉例說明如下（註）：
甲君於民國103年10月購入A屋，後於民國104年10月過世，由其子乙君繼承A屋，並於民國105年3月出售。乙君於民國104年10月取得A屋至105年3月出售，持有期間約五個月，經併計被繼承人甲君之持有期間一年後，亦僅約一年五個月，未逾二年，但乙君繼承取得A屋係於民國104年12月31日以前，符合上開財政部解釋函令規定，故乙君出售A屋的交易所得適用舊制課稅。
財政部臺北國稅局進一步說明，依新制規定，交易之自住房屋、土地符合規定條件者，其課稅所得現額台幣四百萬元以內得免納所得稅，超過台幣四百萬元部分並按最低稅率10%課徵所得稅，為避免納稅義務人逕予適用舊制反而造成稅負較重之不利影響，納稅義務人得自行選擇改按新制課稅。
綜上所述，民眾在做資產規劃想要節稅時，不能僅從單一面來考量，還應考慮受贈人、繼承人日後的規劃，做全盤的考量規劃，才能降低風險，並真正帶來節稅的效益。（本文作者李廷鈞為永然地政士聯合事務所執業地政士、永然法律基金會副執行長，劉芝容為永然地政士聯合事務所執業地政士，摘錄自「房地產買賣借名繼承與贈與法律手冊」）

速覽關鍵

• 繼承與贈與案件，數量年年攀升

速覽重點
1、105/1/1 取得的房屋，出售時適用實施房地合一
2、但若是繼承取得，依解釋令說明規定，可能適用新制或舊制
3、例如若被繼承人取得日在104/12/31以前，繼承人雖在105年以後繼承，仍可適用舊制
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