換屋申報出售利得 新舊制差很大

2019-04-06 中國時報 筆者為KPMG安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢

​自2016年實施房地合一課稅新制以來，納稅義務人如於2016年以後出售不動產，應小心不動產取得原因及取得時點，會影響到出售房地利得的所得稅計算及申報方式。

不動產出售利得，如適用舊制的話，僅有房屋出售利得要併入出售年度的下一年度申報綜合所得稅，按所得淨額適用所得稅率計算所得稅；但如果是適用新制，則是土地及房屋兩者的出售利得都要計算所得稅（出售房屋符合自用住宅規定，可享有400萬元扣除額及適用10％稅率），且是要在交易完成後30日內申報，所得稅率則是按持有期間決定適用稅率，不再併入每年5月綜合所得稅一併申報。納稅義務人在申報時不可不慎。

新舊制適用最容易讓納稅義務人搞混的，應該是夫妻間贈與取得的不動產，配偶於出售該受贈取得的不動產時，該如何決定取得成本及新舊制適用。

假設夫在2016年贈與妻房地，妻於以後年度再出售，則妻在計算所得稅時，原則上，應按實際出售收入，減除受贈時成本計算不動產交易所得，但實務上有不少案例，因夫妻互贈房地於出售後，在計算財產交易所得時遇到成本認定的問題，財政部在2017年放寬規定，出售時是以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日並依其原始取得原因來計算成本。

例如先生是向第3人購買房地後贈與給妻子再出售，此時可依照先生原始買入成本來計算財產交易所得。 但若夫是繼承取得的話，繼承取得日是在2016年1月1日以後，且當初被繼承人（如夫的父親），取得房屋、土地時點是在2015年12月31日以前，則此時妻出售該房屋、土地時，可回溯至被繼承人取得時點及成本，按舊制申報計算所得稅。

但這筆房地產如符合自用住宅規定，則在新制之下計算房地交易所得時，因自用住宅有400萬元免稅額，如新制計算結果較舊制有利，此時可選擇房地合一課稅新制規定計算所得。建議，民眾可分別試算新舊制下，所得稅負擔的差異後再選擇適用新舊制。但一旦選擇新制計算房地所得稅時，千萬記得要在房屋交易後30天內申報所得稅，而非於來年5月所得稅申報時才一併申報。

速覽關鍵

• 2016年以後出售不動產，所得計算要留意取得原因及取得時點

速覽重點
1、不動產出售利得，舊制僅有房屋利得要計算所得，新制則土地及房屋都要計算
2、出售利得，舊制併入5月綜所計算，新制則需在交易完成後30日內申報
3、如符合規定，舊制或新制都適用，可選擇較有利的方式申報
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