豪宅還沒蓋好就能交易...轉紅單？ 小心稅務問題！

 2020-01-16 Smart智富 撰文者：林帝佑

​一位政治人物去年曾被周刊爆料，指出在2011年時，曾花7,200萬元出手購買台北市南港區的豪宅「無雙」（後來改名為「日升月恆」）。但根據使用執照顯示，該案於2014年8月才完工，還沒蓋好就能交易？究竟他買的是什麼東西呢？

這要從建案的源頭說起，在台灣，建案只要取得「建造執照」就可以開始合法銷售，此時因為建案還沒有完工，所以建商販售給消費者的是「權利」，消費者買的是預售屋，需要等到建案取得「使用執照」，也就是完工後才能交屋。
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完工交屋前，可把「權利」賣給別人:在消費者買進預售屋到完工交屋之前，基本上都可以把這份「權利」賣給別人，這樣的行為合法，但社會普遍貼上「炒房」標籤，因此觀感不佳。
原因在於，買預售屋時，流程若以付款階段來看，可分為：1.訂金、簽約金 - 看了預售案，若喜歡，案場會請消費者先下「小訂」，通常是5萬元～10萬元或總價的1%～3%。

接著，消費者進一步考慮後，若要購買，建商會要求消費者付足訂金並簽約繳納簽約金，通常訂金加簽約金是房屋總價的5%～8%。假設總價2,000萬元，訂金加簽約金8%，則扣除先前支付的「小訂」，若為10萬元，則消費者要再支付150萬元補足訂金並付足簽約金。

2.開工款 - 開工時，消費者要支付「開工款」，但比例沒有固定，要看建商的規畫。實務上，常見訂金、簽約金、加開工款是房屋總價的15%，如果是主打低首付的建案，有時候訂金、簽約金加開工款可能不到總價10%。
3.工程期款 - 在工程期間需繳交工程期款，有些建案是依日期、有些是依工程進度繳交，通常是房屋總價的10%～15%。
4.銀貸 - 建案取得使用執照，接著消費者就可以開始辦理銀行貸款，通常可貸金額是房屋總價的70%左右。
5.交屋款 - 按法規來說，交屋款是總價的5%，在交屋時支付。
在上述的各階段，消費者在「小訂」完後，會拿到一張紅色的預約單，也就是俗稱的「紅單」，只要建商或代銷願意幫你轉單，你就可以進行「權利轉換」，藉此賺進價差。

賣法很多種，常見的，假設消費者小訂付了10萬元，而代銷找到下一個買方，你可以直接用20萬元賣出這間房子的買賣權利，所以你可以賺到10萬元。再來，若是簽約之後想要賣出，則要看買賣合約中，建商是否同意、若同意，更名換約的手續費又是多少？手續費每家建商也不一樣，而法規規定最高為千分之一。如果合約允許更名換約，那消費者可賺價差財，譬如你買2,000萬元，但下一個買方用2,100萬元跟你買，扣除手續費和通常最高4%的仲介費，你可以賺進部分價差。

正常來說，當有賺到錢，就必須要申報「財產交易所得」，併入隔年的綜合所得稅一起納稅，但是，申報不申報，看個人，若是沒申報，會不會被抓到，也要看個人。

速覽關鍵

• 尚未完工交屋若出售紅單必須申報財產交易所得
  

速覽重點
1、建案只要取得建造執照就可以開始合法銷售
2、消費者在尚未完工交屋前，也可以把權利賣給別人
3、權利轉換獲取價差時須併入綜所稅申報財產交易所得
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