報稅季到！專家手把手教4大房屋相關節稅技巧

2020-05-01  ETtoday房產雲 記者陳建宇／綜合報導

報稅季到，而房地產跟報稅息息相關，名下有房子的人除要繳房屋稅外，其實有些節稅的小技巧是跟房產有關。住商不動產企研室經理徐佳馨就提供4個可以節稅的祕招，只要懂得利用這些小撇步，也能省下不少稅金。
小技巧一： 30萬元的房貸利息免稅額 : 目前房貸利息扣除額最高上限為30萬元，民眾在報稅時可採用列舉扣除額，將房貸利息支出，列為自用住宅購屋借款利息特別扣除額。不過，房貸利息支出，必須先扣掉儲蓄利息所得，剩下的餘額才能申報。若房貸利息支出是30萬元，但另有儲蓄收入5萬元，抵扣之後便只能申報25萬元。另外，房屋扣除額的認定以「戶」為單位，徐佳馨指出，除申報人本人、或配偶、或被扶養親屬中的其中1人，必須設籍外，如果1個申報戶，有2棟以上的房子申請房貸，只能申報1棟，所以申報房貸利息較高的那1棟，比較划算。
​
小技巧二：租屋族12萬元的房租免稅額 : 申報戶每年都享有12萬元的「租金支出列舉扣除額」優惠，不管是本人或配偶、或被扶養親屬任何一人，只要設籍在租屋地址就能申報，不過必須要有自住事實，而且租屋處非供營業或執行業務使用。徐佳馨建議，民眾要將租金支出列舉扣除前，最好先跟房東協議好，因為房東可能會衍生繳稅的問題，進而調漲房租。此外，房租支出列舉扣除額、和自用住宅購屋借款利息特別扣除額，只能擇一申報，不能同時列舉，因此必須核算一下，選擇哪種申報方式較划算。
小技巧三：房東也能節稅 : 房東的租金收入，近年也成為國稅局積極追查的目標，因此據實申報才是良策，而房東要節稅有2個要注意的重點。首先是租賃所得申報有2種方式，第1種是不提供任何證明文件，直接以當年度房屋租金收入的43%，列為必要費用直接扣除，另外1種則是列舉扣除方式，針對因租賃而發生的合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，民眾可以擇高適用。

另外，有時民眾會將房子無償借給配偶，或直系親屬以外的親朋好友做生意，或執行業務之事務所使用，不論有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬、或配偶以外的個人，作住家使用，而且已由雙方當事人以外的2人，證明及法院公證，確實是無條件提供使用，就可以不用設算租金。
小技巧四：賣房子的交易損失 : 2016年取得的房產若出售，適用舊制的繳稅方式，賣房的隔年，就必須提列為財產交易所得。徐佳馨指出，採用舊制申報時可檢附買入和賣出的收據及契約，若無這些資料，就只能用政府公告的房屋評定現值申報。

而賣房子的報稅可分賺或賠2個部分看，如果賣掉房子是賺錢，扣除購屋與其他成本後的財產交易所得，若高於政府的評定現值，便按評定現值申報；若是低於評定現值，則以實際財產交易所得申報。
如果不幸賠售，最好採取實際交易金額申報，再扣除相關成本後，便可能產生「財產交易損失」。賠錢出售時可向國稅局報備核發財產損失證明單，這筆損失可以拿來扣抵未來3年內財產交易所得。
在填寫申報書時，在所得列的第7項中，要填寫房屋出售住址，並在「所得代號」欄中的財產交易所得項目填上0，表示房屋因賠售而無所得，不能什麼都不填。徐佳馨也提醒，民眾記得要檢附財產損失證明單，而申請財產損失證明單需要各項證明文件，若檢附的相關文件不齊全，便可能得因此補稅，還要加收利息。

速覽關鍵

• 房地產與稅務息息相關，有屋族，無殼族報稅技巧
  

速覽重點
1、列報房貸利息支出，必須先扣調儲蓄利息所得
2、房租支出與購屋借款利息支出只能擇一申報，不能同時列舉
3、房東列報所得可依43%計算必要費用或提出費用證明扣除
​