買賣房產3大節稅法 房仲提醒記得舉證

2019-05-07 中央社 記者韋樞台北7日電

​5月報稅季，房仲提醒，去年有買賣房地產者，可注意3大節稅法，包括善用「財產交易損失舉證」、每月負擔的房貸利息可扣除，並利用「重購自用住宅扣抵稅額」。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，今年適逢房地合一新制上路後的第3個報稅年度，去年有買賣房屋者最好注意利用合法節稅。去年有售屋者，須確認售屋所得適用舊制或新制，房屋若在2016年元旦以前取得，且持有時間超過2年，適用舊制，納入綜合所得稅申報財產交易所得，必須在5月報稅時報繳。
若適用新制，則採課徵房地合一稅，必須在所有權移轉登記次日起30日內申報，就不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。
陳俊宏指出，去年售屋者可善用「財產交易損失舉證」節稅法。若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，便可選擇按實際發生的價額申報。
陳俊宏提醒，去年有售屋者，今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，以實價發生價額申報就是所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅。
但若出售的房屋是位於台北市售價新台幣7000萬元、新北市售價6000萬元以上，雙北市以外縣市售價4000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15%做為售屋所得，然後用土地公告現值與房屋評定標準價格來分配。
陳俊宏舉例，以台北市售價1億元的豪宅為例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3000萬元，再依房屋收入15%，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5%至40%稅率繳交綜所稅。
至於107年購屋的納稅義務人，每月負擔的房貸利息也可扣除，但要注意的是，必須要向金融機構申辦購屋借款的「當年度繳納利息單據正本」，才能認列扣除，私人借貸無法列報扣除。
陳俊宏補充，每年房屋貸款利息扣除額上限為30萬元，每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額來申報扣除。
舉例來說，小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，只能以30萬元作為申報。
去年有換屋的納稅義務人，在申報所得稅時，則可依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
他強調，在房地合一稅上路後，要申請重購退稅前，需先確認是適用新制還是舊制，差別在於舊制的重購退稅小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋則不能退稅；而新制則可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納的稅額，也就是小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格的比例退稅，但重購後5年內不能作為其他用途或再行移轉，違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

速覽關鍵

• 有買賣房地產者，善用財產交易損失舉證、房貸利息扣除、重購自用住宅扣抵稅額
  

速覽重點
1、去年有售屋者，售屋所得要先確認適用舊制或新制
2、要舉證財產交易損失，當年若無財交所得或是財交所得額比財產交易損失少，可在以後3年度的財產交易所得中扣除
3、舊制的重購退稅大屋換小屋不能退稅，新制則可按重購房屋價格占出售房屋價格比例退稅
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