 新聞標題： 房價有漲就是賺? 學者：漲幅不到這數字都是賠 分享日期： 2019/06/14 投資房地產，你真的賺到了嗎？ 新聞摘要： 一、房地產投資有賺嗎？ 房市不好，不少人仍認為房地產是最好投資工具。房地產學者章定煊統計交易成本、房貸支出指出，2014年買房的人，如果漲幅沒達到16%以上，其實都是賠。 章定煊表示，因手上有一筆小錢，日前找了一個金融商品投資，在計算報酬率時想到，這幾年雖然不景氣，還是有不少名嘴藝人大談購屋術，好像很好賺，但報酬率是怎麼算的？ 二、房地產報酬率怎麼算？ 他說，台灣房市在2014年出現轉折，至今已快五年，若以2014年買房的人來算，學術文獻指出，房地產交易成本約在5~10%之間，以7%來算，貸款利率也從優算1.75%，五年的複合利率約9%。 假設房屋的折舊抵掉了房租支出，那麼2014年購屋者，交易成本加上利息支出，新屋上漲沒有達到16%（7%+9%）以上，其實都是賠；這五年來聽名嘴藝人進場買房的，從財務觀點來看，除非選中某些新開發區域且及早進場，否則也大概都是賺少賠多。 三、對房市是樂觀嗎？ 章定煊表示，以上計算還不是經濟上的計算法，因為以上的計算法是以實際支付的成本計算損益，經濟上是要用的機會成本來計算損益，機會成本就是要進行這項投資因而放棄次佳投資機會的報酬。以他這次買的金融商品來說，就算運氣背了一點，遇到貶值跟降息，7年累計投資報酬率應該還是能達到30%，如果他去買房地產，房價必須上漲37%（7%+30%，交易成本+機會成本），才會划算。 但就目前的房市來看，即使是最樂觀的業者，頂多預期價穩量增。多頭的攻擊訊號（價漲量增）即使有，最快也要明年總統大選結束後才可能出現。 章定煊表示，如果是自住需求買屋的，就別算報酬率了，買了就別關心房價，家的感覺是無價的。但如果是要投資的，算盤還是要打精準一點，把貸款成本跟機會成本都算清楚比較好。 原文網址：https://www.fpclass.com/newsclippingfor31vipmembers/9475536   速覽關鍵
1、房市在2014年出現轉折，若以2014年買房來算，房地產交易持本約在5～10％ 2、貸款利率若從以1.75%計算，五年的複合利率約9% 3、投資算盤要精準一點，貸款成本與機會成本都要算比較好 【31觀點】 一、投資房地產好嗎？ 投資的標的物很多元，而在台灣很多的人投資方式會選擇房地產或是股票，以下我們就來瞧瞧這兩種投資哪一種比較適合你喔！  *備註：交易價格僅供參考，需依市場波動調整。 根據以上可以清楚比較，從成本的角度來看股票如果不使用融資購買股票，基本上完全沒有持有成本，但房地產就必須繳交持有稅房屋稅、地價稅。而交易成本的部分，房地合一下，獲利部份最低也有15%的所得稅，而股票基本上沒有所得稅，證交稅跟手續費通常合計不會超過千分之6喔！ 另外因為房地產的交易價格也比股高，因此投資房地產更要提高謹慎。 所以當有朋友聊到他想要買屋子時，我總是會先跟他多聊聊，「你買房的目的是什麼呢？是自住？還是投資？」若是為了自住，隨時都可以買屋，只要物件符合自己的需求及預算就可以了。但若是為了投資，就要多多考量資金的運用還有投報率了喔。 如果經過以上的分析，對於投資的選擇還是鍾情於房地產，那麼就是好好考量一下，現階段是好的投資時點嗎？ 有一個趨勢是你一定要知道的，那就是台灣房市出現所謂的「零首付、零自備」，你能想像嗎？僅僅5年前，政府還用力打房，實施信用管制、豪宅限貸、課奢侈稅，如今，台北市竟出現豪宅首付訂金，連一毛錢都不用，還可以全額貸款！ 「零首付、零自備」，就是買房幾乎不用存錢，這是以往無法想像的購屋條件，在當今極為特殊的背景下，掀起台灣房市前所未見的新風潮。 為什麼會有掀起零首付風潮呢？因為，新建餘屋戶數創史上新高，房市交易持續低迷，銀行存放款差額創新高，房貸利率創新低，房市與資金市場，都存在嚴重的供給大於需求，「二高二低」導致建商與銀行聯手，推出前所未見的銷售方案。  去化庫存最好的方法是降價來刺激買氣，但每個建商都希望別人降價來刺激買氣，所以如果以目前的狀況持續下去，現在的刺激方案，身為投資者的你不憂心未來的房價趨勢嗎？ 二、租金報酬率好嗎？ 根據調查，多數國人認為最佳的退休養老理財工具，就是買房當收租的包租公、包租婆。  有超過六成受訪者有興趣投資收益型不動產，當包租公或包租婆。其中百分之七十七的受訪者期待最低年租金投報率達百分之二點五以上。也就是只要年租金投報率有達到百分之二點五，就有意願進場投資。 但是你知道嗎？根據2018年永慶房屋的資訊統計台北市捷運站周邊商圈店面，投資報酬率超過2%的只有信義安和旁的通化商圈，以2.15%拿下冠軍，其次是古亭站周邊的師大商圈，也只有2.12%，中山站的南西商圈店面報酬率是2.10%。投報率都不及受訪者期待的最低年租金投報率達2.5%以上喔！  所以傳統以為高成交價、高租金的店面就是金店面，但其實真正能帶來金流，可以獲得較高報酬的店面才是真有投資價值的。 三、不動產三大迷思 長久以來國人對於購屋置產的觀念一直停留在有土斯有財與增值保值，殊不知台灣人口即將在三年後進入負成長，加以十多年來房價普遍大幅上漲超過一倍，在薪資所得未增加情況下，購買力已大幅下降，另外，重稅也是導致房價難以再漲之一大因素，購屋條件今非昔比，因此，就整理以下普遍的購屋迷思提供給大家參考。  一般民眾總會將畢生的財產分配給子女，孰不知移轉房屋或土地要負擔很多的稅賦，有土地增值稅、契稅、印花稅及贈與稅，若選擇遺產繼承可能無須負擔任何稅負喔！以下簡扼說明如下。  不動產移轉會涉及的稅務不少，而雖然繼承有可能都不需要繳稅，但最後要提醒很重要的事，不動產規劃除了稅之外，不要讓不動產發生難以分割、難以分配的問題，到時候不動產就真的不能動了。
2、目前租金的投報率都不及期待中的2.5% 3、持有不動產注意隱藏的三大迷思 保險你可以不買，但你不要拒絕了解保險，因為你真的了解保險在人的一生中有什麼不同階段的作用嗎？想瞭解更多保險的價值與美好，歡迎預約早會! 
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